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대전의 오래된 제과점 건물 주인 이 씨는 지붕과 전기 설비 보수를 맡기며 공사업자 강 씨에게 먼저 건물 열쇠를 건넸습니다. 그런데 공사가 한창이던 5월 20일 건물에 경매개시결정 기입등기가 됐고, 강 씨는 열흘 뒤 공사를 마쳐 공사대금 3,800만 원을 받을 권리를 갖게 됐습니다. 경매에서 건물을 낙찰받은 박 씨가 인도를 요구하자 강 씨는 공사대금을 받을 때까지 나갈 수 없다며 유치권을 주장했고, 박 씨는 중개사 김 대표에게 대응 방법을 물었습니다.
공사 전에 건물 점유를 넘겨받았더라도, 경매개시결정 등기 뒤 공사대금채권이 생겼다면 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있을까요?
유치권은 건물과 관련해 생긴 채권이 변제기에 이르러야 성립합니다. 따라서 열쇠를 먼저 받아 건물을 점유했더라도, 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤 공사를 마쳐 비로소 공사대금채권이 생기고 유치권이 성립했다면, 그 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 이 사례에서 강 씨의 점유 시점은 등기 전이지만 공사대금채권이 생긴 시점은 등기 뒤이므로, 박 씨에게 유치권을 내세워 건물 인도를 거부할 수 없습니다.
유치권 판단에서는 점유를 시작한 때뿐 아니라 공사대금채권이 변제기에 이른 때도 확인해야 합니다.
참고: 민법 제320조; 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결; 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결
