새 직원이 입주하면 법인의 대항력도 이어질까

상황

대전 유성구의 한 아파트를 직원 숙소로 빌린 중소기업 다온부품은 보증금 1억 2천만 원을 내고, 직원 강민호가 입주해 주민등록을 마쳤습니다. 강 씨가 퇴사해 전출한 뒤 집주인 오 씨가 아파트에 근저당권을 설정했고, 회사가 새로 지정한 직원 이수진은 그 후 입주와 주민등록을 마쳤습니다. 얼마 뒤 경매 통지서가 도착하자, 회사 담당자는 등기부의 근저당권 설정일을 확인하고 난감해졌습니다.

쟁점

새 직원이 입주하고 주민등록을 마쳤다면, 회사는 경매 매수인에게 임차권을 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

중소기업 법인이 직원의 주거용으로 주택을 빌리고, 법인이 지정한 직원이 집을 인도받아 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 임대차가 끝나기 전에 직원이 바뀐 경우에는 새 직원이 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

이 사례에서는 새 직원이 입주하기 전에 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 회사는 그 근저당권보다 앞선 대항력을 갖추지 못해 경매 매수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 직원 교체 때에는 새 직원의 입주·주민등록 시점과 담보권 설정 순서를 함께 봐야 합니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조 제3항

중개 실무 확인

• 임차인이 중소기업 법인인지, 직원 주거용 임대차인지 확인합니다.
• 직원이 교체됐다면 새 직원의 실제 입주일과 주민등록일을 확인합니다.
• 등기부에서 근저당권 등 담보권 설정일과 직원의 입주·주민등록 시점을 대조합니다.