불러오는 중
청주에서 다가구주택 한 채를 경매로 낙찰받은 윤 대표는 잔금을 치른 뒤 임차인 이 씨에게 집을 비워 달라고 했습니다. 이 씨는 보증금 7,000만 원 중 경매에서 3,000만 원을 받았지만, 나머지를 배당받지 못했고 배당요구 시기가 늦었다는 이유로 배당이의소송에서도 패소했다고 말했습니다. 이 씨는 대항력을 내세우며 남은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비울 수 없다고 주장했습니다.
임차인이 보증금 일부만 배당받았다면, 새 집주인은 남은 보증금을 주기 전까지 집을 넘겨받을 수 없을까요?
임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있더라도, 보증금 전액을 배당받지 못했다면 배당받은 금액을 뺀 나머지를 반환받을 때까지 새 집주인에게 임대차관계가 계속된다고 주장할 수 있습니다. 따라서 윤 대표는 남은 보증금을 반환하는 것과 집을 넘겨받는 것을 함께 처리해야 할 수 있습니다.
다만 새 집주인이 경매 매매계약을 해제하지 않은 채 채무자나 배당받은 채권자에게 보증금 상당액을 부당이득으로 곧바로 돌려달라고 청구할 수는 없습니다. 경매 목적물에 대항력 있는 임대차가 있는 줄 몰랐고 그 때문에 계약 목적을 달성할 수 없는 경우라면, 매매계약 해제와 대금 반환을 검토할 수 있습니다. 또 그 임대차라는 흠결을 알면서 알리지 않은 채무자나, 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게는 계약 해제와 함께 또는 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임차인의 대항력과 보증금 잔액을 확인하고, 매수인의 구제는 계약 해제 요건과 상대방의 인식 여부를 따져야 합니다.
참고: 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결
