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인천에서 작은 수제화 수선점을 운영하는 임차인 서진 씨는 점포를 인도받고 사업자등록과 확정일자까지 갖췄습니다. 건물주 민호 씨의 대출 근저당권이 실행돼 경매가 시작되자, 서진 씨는 가게를 정리하고 사업자등록도 먼저 말소할까 고민했습니다. 중개사 정 대표는 법원이 정한 배당요구 종기와 사업자등록 유지 여부를 함께 확인하자고 권했습니다.
가게를 정리하는 중이라도, 보증금을 우선 배당받으려면 무엇을 언제까지 유지하고 신청해야 할까요?
상가 임차인이 우선변제권을 갖추려면 점포를 인도받고 사업자등록을 한 뒤 확정일자를 받아야 합니다. 특히 사업자등록은 우선변제권을 얻을 때만 필요한 것이 아니라, 배당요구 종기까지 유지해야 하는 요건입니다. 종기 전에 사업자등록이 말소되거나 변경되면 우선변제권 행사에 문제가 생길 수 있습니다.
요건을 갖춘 것만으로 배당이 자동으로 이뤄지는 것도 아닙니다. 임차인은 경매절차에서 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 주택임대차보증금 반환채권에 관한 대법원 판결도 우선변제를 받으려는 임대차보증금 채권은 배당요구가 필요한 채권이라고 설명합니다.
사업자등록을 배당요구 종기까지 유지하고, 그 종기 안에 배당요구까지 마쳐야 합니다.
참고: 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결; 민사집행법 제88조 제1항; 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결
