불러오는 중
대전에서 3년째 작은 빵집을 운영하는 임차인 윤 씨는 계약이 끝나면 직접 디저트 가게를 열겠다는 임대인 서 씨의 통보를 받았습니다. 윤 씨는 시설과 영업권을 마련하는 데 4,200만 원을 들였고, 가게를 이어받겠다는 새 임차인도 찾아냈지만 서 씨는 계약을 맺지 않겠다고 합니다.
임대인이 새 임차인과의 계약을 거절하면 윤 씨는 권리금과 시설 투자비를 돌려받을 수 있을까요?
권리금은 보통 임대차계약 자체에 포함되는 돈이 아니므로, 임대인이 언제나 이를 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 권리금을 받고 약속한 기간 동안 영업을 보장했고 그 기간을 이용했다면 반환받기 어렵지만, 임대인의 사정으로 약속된 기간을 채우지 못하는 등 특별한 사정이 있다면 남은 기간에 해당하는 권리금 반환이 문제 될 수 있다는 판례가 있습니다.
한편 「상가건물임대차보호법」 제10조의4는 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 받지 못하게 하거나, 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 이를 어겨 손해가 생기면 배상책임이 생길 수 있지만, 배상액은 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않습니다. 시설 투자비 전액이 자동으로 배상되는 것은 아니므로, 권리금과 시설비의 성격 및 증빙을 나누어 살펴야 합니다.
계약갱신요구권도 함께 검토할 수 있습니다. 다만 원문에 제시된 당시 법령 기준으로는 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하고 법정 거절 사유가 없으면, 최초 임대차를 포함해 전체 5년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있었습니다. 임대료 연체 등 거절 사유가 있는지와 갱신 요구 시점을 먼저 확인해야 합니다.
새 임차인을 주선한 뒤, 임대인의 거절 이유와 권리금 자료를 남기는 것이 회수 가능성을 가르는 출발점입니다.
참고: 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결, 2002. 7. 26. 선고 2002다2501 판결; 「상가건물임대차보호법」 제10조의 4, 제9조, 제10조.
