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대전의 가상 신축 단지 ‘솔빛마루’가 들어서기 전, 시행사 대표 이 씨는 사업자금을 빌리며 한빛저축은행에 사업 부지 저당권을 설정했습니다. 아파트가 완공된 뒤 토지는 각 세대의 대지권으로 나뉘었고, 몇 년 후 세대주 박 씨의 아파트 한 채가 경매에 나왔습니다. 매수 상담을 맡은 중개사 김 대표는 경매대금 중 은행이 건물 값까지 가져가는지 궁금해졌습니다.
이 아파트 한 채의 경매대금에서 은행은 대지권 몫만 우선변제받을까요, 아니면 건물 몫에도 권리를 주장할 수 있을까요?
대법원은 집합건물이 생기기 전에 토지에 설정된 저당권은 대지권이 세대별로 나뉜 뒤에도 각 세대의 대지권 위에 나뉘어 존속한다고 봤습니다. 따라서 각 대지권은 저당권의 공동담보가 됩니다. 세대 하나만 먼저 경매되는 경우, 저당권자는 그 경매대금 중 대지권에 해당하는 부분에서 우선변제를 받을 수 있고, 이시배당에 관한 민법 제368조 제2항의 법리에 따라 피담보채권액 전부를 변제받을 수 있습니다. 다만 그 권리는 대지에 해당하는 매각대금에 한정되므로, 건물 부분의 매각대금에는 미치지 않습니다.
오래된 토지 저당권은 각 대지권에 이어지지만, 경매에서 우선변제의 대상은 대지권 몫뿐입니다.
참고: 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결, 민법 제368조 제2항
