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성남시의 다세대주택을 사기로 한 박 씨는 계약금과 중도금 일부를 지급했지만, 중도금 가운데 320만 원을 기한까지 마련하지 못했습니다. 매도인 이 씨는 박 씨에게 1,200만 원을 열흘 안에 내라고 통보하면서, 그보다 적은 금액은 받지 않겠다고 밝혔습니다. 박 씨는 실제 미지급액만 내면 되는지, 계약이 해제된 것인지 걱정돼 중개사 김 대표에게 문의했습니다.
실제 미지급 중도금보다 훨씬 큰 금액을 요구한 뒤 계약을 해제하겠다고 통보해도, 해제 효력이 생길까요?
민법 제544조에 따르면, 채무가 이행되지 않았다는 이유로 계약을 해제하려면 원칙적으로 상대방에게 이행할 기회를 주고, 그 기간에도 이행하지 않아야 합니다. 최고에 기간을 꼭 숫자로 정해야 하는 것은 아니지만, 통보 뒤 상당한 기간이 지나도록 이행하지 않은 경우여야 합니다.
다만 이행을 재촉할 때 실제로 지급해야 할 금액보다 더 많이 요구했다면, 그 차이가 크지 않거나 단순한 착오이고 본래 채무를 받으려는 취지라면 실제 채무액 범위에서는 유효한 최고로 볼 수 있습니다. 반대로 초과액이 현저하고, 그 금액 전부를 내지 않으면 받지 않겠다는 뜻이 분명하다면 그 최고는 적법하지 않을 수 있고, 이를 근거로 한 해제도 효력이 없을 수 있습니다.
이 사안에서는 실제 미지급액이 320만 원인데 1,200만 원을 요구했고, 이 씨가 그보다 적은 돈은 받지 않겠다고 했습니다. 따라서 그 통보만으로 계약이 유효하게 해제됐다고 단정하기 어렵습니다. 박 씨는 미지급 중도금을 지급하겠다는 뜻과 시도를 기록으로 남기고, 이 씨가 수령을 거부하면 변제공탁 등 이행 방법을 검토할 수 있습니다. 실제 채무액보다 현저히 큰 금액만 받겠다는 최고는 계약 해제의 근거가 되지 않을 수 있습니다.
참고: 「민법」 제544조; 대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결; 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결.
