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대전 유성구의 다세대주택에 살던 임차인 이수진 씨는 전입신고를 마치고 지내던 중, 행정기관의 착오로 주민등록이 직권말소된 사실을 뒤늦게 알았습니다. 이 씨가 모르는 사이 이의신청 기간이 지나갔고, 그 사이 주택을 매수한 한도윤 씨는 주민등록이 말소된 상태의 주택을 보고 임대차가 없는 것으로 믿었습니다. 이후 행정기관이 이 씨의 주민등록을 직권으로 재등록했지만, 한 씨는 새 소유자라며 집을 비워 달라고 요구했습니다.
주민등록이 직권말소됐다가 다시 등록된 경우, 그 사이 주택을 선의로 매수한 사람에게도 임차인의 대항력을 주장할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력은 한 번 갖추면 계속 유지되는 것이 아니라, 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 이어져야 합니다. 따라서 주민등록이 직권말소되면 원칙적으로 대항력이 끊길 수 있습니다. 다만 이의신청으로 말소가 취소되면 대항력이 소급해 유지될 수 있고, 이의절차를 거치지 않았더라도 재등록을 통해 임차인에게 주민등록을 유지하려는 의사가 드러난 경우에는 그 점이 고려됩니다.
그러나 그 사이 주민등록이 없는 것으로 믿고 주택에 관해 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 임차인이 대항력을 주장할 수 없습니다. 이 사례에서 한 씨가 실제로 선의의 매수인이라면, 이수진 씨는 한 씨에게 임대차의 대항력을 내세워 거주를 계속할 수 없다는 결론입니다. 재등록만으로 그 사이 선의로 권리를 취득한 사람에게까지 대항력이 미치는 것은 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것); 동법 시행령 제29조; 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결; 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결; 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결
