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광주 북구의 다가구주택과 대지를 함께 마련한 서 씨는 자기 공유지분을 다른 공동소유자인 윤 씨 앞으로 명의신탁했고, 주택 1층의 방 하나를 사용하며 지내 왔습니다. 대출 문제로 부동산이 경매에 들어가자 서 씨는 감정가 4억 6천만 원인 집이 낙찰되면 자신의 몫을 지키기 어려울까 걱정했습니다. 서 씨는 윤 씨와 보증금 7천만 원의 임대차계약서를 쓰고 확정일자도 받은 뒤, 중개사 김 대표에게 이 서류로 배당을 받을 수 있는지 물었습니다.
공유지분을 명의신탁한 채 주택 일부를 사용해 온 사람이 다른 공유자와 임대차계약서를 쓰고 확정일자를 받으면 우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
판례는 자기 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁하고 주택 일부를 사용·수익해 온 사람이 경매에 대비해 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아 둔 경우, 그 사정만으로 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정할 수 없다고 보았습니다. 서 씨의 경우도 실제로는 공유지분을 가진 공동소유자로서 주택을 사용해 온 것이고, 경매 때 지분을 보호받으려는 목적으로 서류를 작성한 것이라면 임차인의 우선변제권을 인정받기 어렵습니다.
임대차계약서와 확정일자만으로 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결
