묵시적 갱신 뒤 한 달 만에 나가겠다는 임차인, 보증금은 언제 돌려줘야 할까?

상황

대전 유성구의 한 다세대주택에서 임대인 최 씨와 임차인 박 씨는 보증금 1억 2천만 원, 계약기간 2년으로 임대차계약을 맺었습니다. 첫 계약이 끝날 때도, 그 뒤 갱신된 계약이 끝날 때도 두 사람은 별다른 말을 하지 않았고, 5년째 되던 해 박 씨는 중개사 김 대표에게 “한 달 뒤 이사하겠다”고 알렸습니다.

쟁점

임대인은 박 씨의 통고를 받은 지 한 달 뒤에 보증금을 돌려줘야 할까요?

판례·법령 근거

계약기간이 끝날 때까지 임대인과 임차인 모두 종료 의사를 밝히지 않으면 주택임대차는 묵시적으로 갱신되고, 갱신된 기간은 2년으로 봅니다. 갱신된 계약이 끝날 때도 별도 의사표시가 없다면 다시 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 이때 반복 갱신이라도 민법상 묵시적 갱신이 아니라 주택임대차보호법상 묵시적 갱신의 법리를 따릅니다. 임차인은 해지를 통지할 수 있지만, 계약 종료 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 발생합니다. 따라서 한 달 뒤 이사하겠다는 말만으로 그때 보증금을 반환해야 하는 것은 아닙니다.

묵시적 갱신 뒤 임차인이 해지를 통지해도, 효력은 통지 후 3개월이 지나야 생깁니다.

참고: 주택임대차보호법 제6조, 민법 제639조, 제635조

중개 실무 확인

• 최초 계약기간과 각 만료일을 계약서로 확인합니다.
• 갱신 만료 전 계약 종료 통지가 있었는지, 통지 시점과 수령 사실을 확인합니다.
• 해지 통지를 받은 날짜를 기록하고, 3개월이 되는 시점을 임대인·임차인에게 안내합니다.