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고양시의 상가를 운영하는 윤서 씨는 강민 씨에게 빌려준 7천만 원의 확정판결을 받았지만, 강민 씨는 몇 달째 갚지 않았습니다. 강민 씨 명의로 확인된 재산은 작은 상가 한 곳뿐이었고, 윤서 씨는 중개사 김 대표에게 부동산으로 돈을 돌려받으려면 어떻게 해야 하는지 물었습니다. 윤서 씨가 법원에 강제경매를 신청한 뒤 첫 매각기일이 열리자, 법정에서 최고가를 써낸 매수신고인을 보며 윤서 씨는 경매가 곧바로 입금되는 절차는 아니라는 점을 실감했습니다.
확정판결을 받았는데도 채무자가 갚지 않으면, 채무자 소유 부동산을 어떤 절차로 경매해 돈을 받을 수 있을까요?
확정판결처럼 강제집행의 근거가 되는 권리를 갖고 있어도, 채무자가 자발적으로 갚지 않으면 부동산 강제경매를 신청해야 합니다. 법원이 경매개시결정을 하면 부동산을 압류하고 등기부에 그 사실을 기입하며, 결정 정본을 채무자에게 송달합니다. 이어 부동산의 현황과 점유관계 등을 조사하고 감정평가를 거쳐 최저매각가격을 정합니다.
매각기일에 입찰을 진행해 매수신고인을 정하고, 매각허가결정이 확정되면 매수인에게 대금 지급을 명합니다. 매수인이 대금을 내면 그 돈으로 배당을 진행하며, 돈이 모든 채권을 갚기에 부족할 경우에는 법률상 우선순위에 따라 배당합니다. 따라서 경매 신청부터 압류·매각·대금 납부·배당까지 여러 단계가 이어집니다.
확정판결은 출발점이고, 실제 회수는 경매와 배당 절차를 거쳐야 합니다.
참고: 민사집행법 제80조, 민사집행법 제97조, 민사집행법 제104조, 민사집행법 제119조, 민사집행법 제129조, 민사집행법 제142조, 민사집행법 제138조, 민사집행법 제136조, 민사집행법 제145조
