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1981년 인천의 한 단독주택에 서 씨 앞으로 소유권이 등기된 상태에서, 최 씨는 1980년 10월 14일 소유권이전청구권 가등기를 해 두었습니다. 서 씨는 1981년 1월 박 씨에게 보증금 250만 원에 집을 빌려줬고, 박 씨는 입주한 뒤 전입신고도 마쳤습니다. 그런데 그해 4월 2일 최 씨가 가등기에 기한 본등기를 마치자, 박 씨는 집을 계속 사용할 수 있는지 불안해졌습니다.
가등기 뒤에 입주와 전입신고를 마친 임차인은 나중에 본등기를 한 사람에게 대항할 수 있을까요?
소개된 판결은 본등기의 순위가 본등기 날짜가 아니라 앞서 마친 가등기 날짜로 소급한다고 보았습니다. 이 사건에서는 가등기가 법 시행 전 물권 취득으로 인정되어, 그 뒤에 입주하고 전입신고한 임차인은 법의 보호 대상에서 제외됐습니다. 따라서 박 씨처럼 가등기 뒤에 임차한 사람은 가등기권리자가 본등기를 마친 뒤 그 사람에게 임차권을 내세우기 어렵다는 판단입니다. 다만 이는 판결에 적힌 당시의 법 시행 전후 경과를 전제로 한 결론입니다.
가등기 날짜와 본등기 날짜 사이에 임대차가 시작됐다면, 임차인의 대항력을 단정하기 전에 등기 순위와 적용되는 법적 시점을 함께 살펴야 합니다.
참고: 서울고등법원 1982. 1. 18. 선고 81나2729 판결, 위 법 부칙 제2조 단서
