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전주 외곽의 다세대주택을 경매로 낙찰받은 한지우 씨는 매각대금 1억 9천만 원을 모두 냈지만, 전 소유자 장태호 씨는 “시세보다 너무 싸게 팔렸다”며 집을 비워주지 않았습니다. 중개사 이다현 씨는 한 씨에게 대금 완납일을 기준으로 인도 절차의 기한을 먼저 확인하자고 안내했습니다.
전 소유자가 인도를 거부하면, 매수인은 어떤 절차로 집을 넘겨받을 수 있을까요?
매각대금을 완납한 경매 매수인은 완납한 날부터 6개월 이내에 해당 경매사건이 진행 중이거나 진행됐던 집행법원에 부동산인도명령을 신청할 수 있습니다. 신청 상대방은 채무자·소유자 또는 점유자이며, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자라면 인도명령 대상이 되지 않습니다.
법원은 신청서와 집행기록 등을 살펴 인도명령 여부를 판단합니다. 채무자나 소유자가 아닌 점유자에게 명령하려면 원칙적으로 그 점유자를 심문하지만, 대항할 권원이 없음이 명백하거나 이미 심문한 경우는 예외입니다. 상대방이 명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 인도집행을 맡길 수 있습니다.
6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고, 소유권에 기한 인도·명도소송을 제기해야 합니다. 기록상 분명한 소유자 등을 상대로 신청할 때는 특별한 증빙서류가 필요하지 않을 수 있지만, 일반승계인이나 기록에 드러나지 않은 점유자를 상대로 할 때는 그 관계나 점유 사실을 보여주는 서류가 요구될 수 있습니다. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙입니다.
대금 완납일과 실제 점유자를 먼저 확인하고, 6개월 안에 신청 여부를 결정해야 합니다.
참고: 민사집행법 제136조 제1항 본문, 민사집행법 제136조 제1항 단서, 민사집행법 제136조 제4항, 민사집행법 제136조 제6항, 민사소송등인지법 제9조 제4항 제4호, 민사소송법 제134조, 민사집행법 제23조 제1항
