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고양시 화정동의 다세대주택에 사는 임차인 윤서진 씨는 월세 75만 원을 두 달 밀린 상태에서 집주인 강태호 씨가 집을 오민석 씨에게 팔았습니다. 소유권이 바뀐 뒤 오 씨는 아파트 현관 앞에서 해지 통지서를 내밀며, 강 씨 시절의 연체를 이유로 계약을 끝내겠다고 했습니다. 윤 씨는 새 소유자가 된 뒤에는 한 달치 월세만 밀렸고, 오 씨가 과거 연체분 채권을 넘겨받았다는 자료도 확인되지 않았습니다.
집주인이 바뀐 뒤 새 소유자는 전 집주인 시절의 월세 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있을까요?
주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계하지만, 이미 생긴 연체차임채권까지 자동으로 넘겨받는 것은 아닙니다. 그 채권을 별도로 양도받지 않았다면, 새 소유자는 종전 임대 기간의 연체만으로 계약을 해지할 수 없습니다. 새 소유자에게 임대인 지위가 넘어간 뒤의 연체액이 합산해 두 달분 이상에 이르면 해지가 가능하다는 것이 판례의 취지입니다. 따라서 이 사례에서는 과거 연체채권의 양도가 확인되지 않고, 소유권 이전 뒤 연체도 한 달분에 그쳐 해지 사유가 있다고 보기 어렵습니다. 참고: 주택임대차보호법 제3조 제4항; 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결
