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대전 서구에서 공방을 운영하던 임차인 윤 씨는 보증금 3,200만 원에 점포를 빌려 바닥 방수와 배수시설 정비에 1,800만 원을 들였습니다. 계약서에는 임대차가 끝나면 점포를 원상복구하고, 시설에 쓴 필요비·유익비를 임대인에게 청구하지 않는다는 특약이 있었습니다. 계약 만료일, 윤 씨가 시설비를 정산해 달라고 하자 임대인 장 씨는 계약서의 특약을 들어 거절했고, 중개사 최 대표는 두 사람에게 계약 당시 합의 내용을 다시 확인해 보자고 했습니다.
점포의 객관적 가치를 높이는 시설을 했더라도, 계약서에 비용 청구 포기와 원상복구 특약이 있으면 시설비를 돌려받을 수 있을까요?
유익비는 꼭 필요한 보존 비용은 아니더라도, 건물의 객관적 가치를 높이기 위해 지출한 비용을 말합니다. 따라서 임차인이 비용을 썼다는 사실만으로 인정되는 것은 아니며, 시설이 점포의 사용 목적에 비추어 실제 가치를 높였는지 살펴야 합니다. 임차인 영업에만 필요한 맞춤 시설이라면 유익비로 인정되지 않을 수도 있습니다.
특약이 없다면 임차인은 임대차 종료 후 점포를 돌려줄 때나 임대인에게 반환을 요구받았을 때 유익비 상환을 청구할 수 있습니다. 청구액을 인정받으려면 지출한 비용과 점포의 객관적 가치 증가를 뒷받침할 자료를 준비해야 합니다. 청구권은 점포를 돌려준 날부터 6개월 안에 행사해야 하며, 요건을 갖춘 유익비 청구권이 있다면 유치권 항변을 검토할 수 있습니다.
다만 필요비·유익비 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효할 수 있습니다. 계약 종료 때 원상복구하기로 한 조항도 구체적인 내용에 따라 비용 청구를 포기한 특약으로 해석될 수 있어, 이 사례처럼 명시적인 비용 청구 포기 조항까지 있다면 윤 씨가 시설비를 돌려받기는 어렵습니다. 시설비 정산 여부는 투자액보다 계약서의 특약과 가치 증가 입증이 좌우합니다.
참고: 민법 제626조 제2항; 민법 제617조, 제654조; 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결; 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471 판결; 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결; 대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
