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청주시 가경동의 5세대 다세대주택을 재건축하면서 임대인 최 씨는 시공사 대표 장 씨에게 공사를 맡겼습니다. 장 씨는 창호·방화문 공사를 윤 씨에게 한꺼번에 하도급했고, 공사대금은 세대별로 나누지 않고 공사 전체를 기준으로 정했습니다. 공사를 마친 윤 씨는 대금 일부를 받지 못하자 빈 3층 한 세대를 점유하며 유치권을 주장했습니다.
한 세대만 점유한 경우에도, 세대별로 나누지 않은 공사대금 전부를 그 한 세대로 담보할 수 있을까요?
민법 제321조는 유치권자가 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전체에 권리를 행사할 수 있도록 합니다. 판례는 공사계약이 하나로 체결되고 대금도 세대별로 나뉘지 않았으며 공용부분 공사까지 포함됐다면, 일부만 점유하더라도 그 점유한 부분이 공사대금 잔액 전부를 담보할 수 있다고 봤습니다. 다만 이는 유치권의 다른 성립 요건도 갖춘 경우를 전제로 합니다.
공사대금이 세대별로 나뉘지 않았다면, 점유한 한 세대가 미지급 공사대금 전부를 담보할 수 있습니다.
참고: 민법 제321조, 대법원 2007. 9. 7. 2005다16942 판결
