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성남시 분당구에서 작은 빵집을 운영하는 임차인 윤 씨는 2014년 보증금 1억 2천만 원, 월세 190만 원으로 점포를 빌렸습니다. 계약 만료를 앞두고 임대인 정 씨가 월세를 크게 올리거나 점포를 비워 달라고 하자, 윤 씨는 중개사 이 대표에게 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 물었습니다. 이 대표가 월세를 보증금으로 환산해 계산해 보니, 임차보증금 환산액은 3억 1천만 원이었습니다.
월세를 보증금으로 환산한 금액이 지역 기준을 넘으면 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못할까요?
이 사례의 기준이 된 당시 법은 모든 상가 임대차에 적용되는 것이 아니었습니다. 지역별로 정한 환산보증금 상한을 두었고, 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 적용 여부를 판단했습니다.
당시 수도권 과밀억제권역의 기준은 3억 원 이하였습니다. 윤 씨의 환산보증금은 보증금 1억 2천만 원에 월세 190만 원의 100배인 1억 9천만 원을 더한 3억 1천만 원이므로, 그 기준을 초과합니다. 따라서 이 사례의 당시 기준으로는 상가건물임대차보호법의 적용 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 법의 보호 범위에 관한 판단이며, 다른 법적 권리까지 일률적으로 없어진다는 뜻은 아닙니다.
당시 기준으로 환산보증금이 지역 상한을 넘으면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 수 있습니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제2조, 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조 제1항 제2호, 대통령령 제25036호(2013. 12. 30. 개정)
