땅 일부가 사라져 계획이 틀어졌다면, 전세권 전부를 끝낼 수 있을까

상황

강원도 가상읍에서 육묘장을 세우려던 박 씨는 최 씨 소유의 밭 전체에 전세권을 설정하고, 온실과 선별시설을 함께 지을 계획을 세웠습니다. 그런데 큰비로 하천 물길이 바뀌면서 밭 일부가 쓸려나가 복구가 사실상 어려워졌고, 남은 땅만으로는 예정한 시설을 설치할 수 없게 됐습니다. 계약을 중개했던 김 대표도 현장을 찾아 상황을 확인했습니다.

쟁점

땅 일부가 자연재해로 사라져 남은 부분만으로 계약 목적을 이룰 수 없다면, 전세권 전부를 끝내고 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

자연재해처럼 전세권자의 책임이 아닌 사유로 목적물 일부가 멸실되면, 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 더 나아가 남은 부분만으로 전세권의 목적을 달성할 수 없다면 전세권자는 설정자에게 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

따라서 박 씨는 유실된 면적뿐 아니라 남은 토지로도 육묘장 계획을 이룰 수 없는지를 구체적으로 설명하고, 그 요건이 충족된다면 최 씨에게 전세권 전부의 소멸을 통고한 뒤 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 일부 멸실만으로 전부가 자동 소멸하는 것은 아니며, 잔존 부분으로 목적을 달성할 수 없는지가 핵심입니다.

참고: 민법 제314조 제1항, 민법 제314조 제2항

중개 실무 확인

• 전세권 설정 범위와 실제 유실된 면적을 지적도·측량 자료 등으로 확인합니다.
• 계약서에 적힌 사용 목적과 남은 토지에서 그 목적을 달성할 수 없는 사정을 함께 살핍니다.
• 재해·복구 관련 자료와 당사자 통지 내용을 보관하고, 전세금 정산 및 등기 처리 문제는 별도로 확인합니다.