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부산의 한 상가에서 분식집을 운영하던 임차인 이서윤 씨는 임대인 장 사장에게 실제 보증금 7,200만 원을 건넸지만, 세금 부담을 줄여 달라는 부탁을 받고 계약서에는 4,800만 원으로 적었습니다. 이 씨는 그 금액이 적힌 계약서로 사업자등록을 하고 확정일자도 받았는데, 이후 장 사장이 건물을 담보로 대출받은 돈을 갚지 못해 상가가 경매에 넘어갔습니다.
실제로 낸 7,200만 원 전부를 은행보다 먼저 배당받을 수 있을까요?
상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 대항요건을 갖추며, 여기에 임대차계약서상 확정일자까지 받으면 경매나 공매에서 후순위 권리자 등보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있습니다. 다만 우선변제권을 확인하는 자료는 확정일자를 받은 임대차계약서이므로, 계약서에 실제보다 적은 보증금이 적혀 있다면 우선 배당도 그 기재액을 기준으로 할 수 있습니다. 이 씨는 실제 지급액이 7,200만 원이더라도 계약서에 적힌 4,800만 원을 우선 배당받는 데 그칠 수 있고, 나머지 금액은 이 절차에서 같은 순위로 보호받지 못할 수 있습니다.
확정일자를 받을 계약서에는 실제 보증금액을 정확히 기재해야 합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 같은 법 제5조 제2항, 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조, 민사집행법, 국세징수법
