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강원도 솔내군 외곽에서 정미라의 아버지 정기호는 38년 전 한도윤 소유의 땅에 목공 작업장을 짓고 건물 등기를 마쳤으며, 미라도 줄곧 그곳을 써 왔습니다. 토지사용료를 낸 기록은 없고 한도윤 쪽에서도 청구하지 않았지만, 미라는 당시 어떤 약속으로 작업장을 세웠는지 알지 못합니다. 최근 토지를 상속받은 한도윤의 조카 한서준이 작업장 철거와 토지 인도를 요구했습니다.
오랫동안 건물을 소유하며 땅을 사용했다면, 지상권을 시효로 취득했다고 주장할 수 있을까요?
지상권은 다른 사람의 토지에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 지료를 내기로 한 약정이 없다면 토지소유자가 지료를 청구할 수 없고, 약정이 있어도 지료액이나 지급 시기 등을 등기하지 않았다면 토지의 새 소유자 같은 제3자에게 그 약정을 내세우기 어렵습니다. 이 경우 지료 약정이 등기되지 않았다면 무상 지상권으로 보아 지료 증액을 청구할 수도 없습니다.
지상권도 점유취득시효의 대상이 될 수 있습니다. 다만 건물을 오래 소유하며 토지를 사용했다는 사실만으로는 부족합니다. 토지 사용이 임대차나 사용대차가 아니라 지상권자로서의 점유였다는 점이 객관적으로 드러나고 계속되어야 하며, 이를 증명할 책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있습니다. 건물을 짓게 된 경위와 대가관계, 건물의 구조, 당사자들의 관계와 토지 이용 상황 등을 종합해 판단합니다.
따라서 정미라는 아버지와 자신의 점유가 지상권자로서의 점유였음을 뒷받침할 자료를 찾아야 합니다. 사용료를 청구받지 않았다는 사정이나 장기간의 점유만으로 지상권 취득이 인정되는 것은 아닙니다. 건축을 명시적으로 승낙한 사정 등 점유를 시작한 경위가 드러나지 않는다면 서한의 철거·인도 요구에 맞서기 어려울 수 있으므로, 자료를 확인하고 토지 매수 협의도 검토해야 합니다.
참고: 민법 제279조; 대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결; 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결; 민법 제245조 제1항; 민법 제248조; 대법원 1996. 12. 23. 선고 96다7984 판결
오래 점유했다는 사실만으로 지상권이 생기는 것은 아니며, 지상권자로 점유했다는 객관적 증거가 핵심입니다.
