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대전 유성구의 오피스텔을 임차한 서윤 씨는 직장 발령으로 다른 지역에 가게 되자, 임대인 정호 씨의 동의를 받아 친구 민재 씨에게 집을 전대했습니다. 민재 씨는 오피스텔을 인도받아 전입신고를 마쳤고, 얼마 뒤 정호 씨는 건물을 수빈 씨에게 매도했습니다. 새 소유자 수빈 씨가 보증금 2,400만 원을 돌려주지 않자, 서윤 씨는 민재 씨의 전입신고만으로도 보호받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
임차인이 직접 거주하거나 전입신고를 하지 않았더라도, 임대인의 동의를 받은 전차인이 전입신고를 했다면 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 임차주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정합니다. 판례는 임차인이 집을 직접 점유하지 않고 임대인의 승낙을 받아 전대했더라도, 전차인이 집을 인도받아 주민등록을 마치면 그때부터 임차인이 대항력을 취득할 수 있다고 봅니다. 주민등록을 통해 그 집이 임대차 관계에 놓여 있다는 사실이 드러나고, 새 소유자도 이를 확인할 수 있기 때문입니다.
따라서 정호 씨의 전대 동의가 있었고 민재 씨가 실제로 입주해 전입신고를 마쳤다면, 서윤 씨는 그 시점부터 대항력을 취득해 새 소유자 수빈 씨에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 전차인의 인도와 전입신고가 임차인의 대항력으로 이어질 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155판결 등 참조
