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대전 외곽의 나대지를 알아보던 임차인 출신 매수인 박 씨는 임대인 최 씨에게 등기부상 80평인 땅을 평당 150만 원으로 계산해 1억 2천만 원에 샀습니다. 그런데 잔금을 치른 뒤 측량해보니 실제 면적은 73.5평이었고, 최 씨는 “경계가 정해진 땅 전체를 판 것”이라며 차액 반환을 거절했습니다. 중개사 김 대표는 계약서의 면적·가격 기재와 계약 전 대화 내용을 다시 살펴보기로 했습니다.
등기부 면적에 평당 가격을 곱해 계약했다면, 부족한 면적만큼 대금을 돌려받을 수 있을까요?
핵심은 계약서에 평당 가격이 적혀 있는지만이 아닙니다. 매수인과 매도인이 실제 면적을 기준으로 값을 정산하기로 했는지, 그리고 면적을 가격을 정하는 가장 중요한 기준으로 삼았는지를 따져야 합니다. 면적을 기준으로 대금을 계산했더라도, 경계가 정해진 토지 전체의 값을 평가하면서 평당 계산은 가격 산정의 편의상 사용한 것이라면 수량을 지정한 매매라고 단정할 수 없습니다.
반대로 매수인이 일정 면적을 믿었고 매도인도 그 면적을 표시했으며, 당사자 모두 면적을 가격의 핵심 기준으로 삼았다면 수량을 지정한 매매로 볼 수 있습니다. 이런 경우 매수인은 민법 제572조 내지 제574조에 따른 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 면적이 계약서와 다르다는 사실만으로 별도의 부당이득반환을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
박 씨의 경우도 계약서 한 줄만으로 결론 내리기 어렵습니다. 면적에 따른 정산 합의, 계약 전 설명, 토지의 경계와 현황을 확인했는지 등을 함께 살펴야 합니다.
면적이 줄었다는 사실만으로 환급이 결정되는 것은 아니며, ‘면적을 기준으로 값을 정했는지’가 관건입니다.
참고: 민법 제572조 내지 제574조; 민법 제535조; 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결; 대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결; 대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결
