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대전의 작은 상가건물을 한서준 씨와 윤가영 씨, 문태호 씨가 각각 3분의 1씩 소유하고 있습니다. 서준 씨는 다른 두 사람과 상의하지 않은 채 건물 전체를 빵집 운영자 장민수 씨에게 보증금 3,000만 원, 월세 120만 원에 2년간 임대하고 열쇠를 건넸습니다. 가영 씨와 태호 씨는 건물을 사용하거나 임대에 동의한 적이 없는데, 민수 씨가 영업을 시작한 뒤에야 임대 사실을 알게 됐습니다.
서준 씨가 받은 임대수익 가운데 나머지 두 공유자의 몫도 돌려줘야 할까요?
공유자는 지분에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 수 있지만, 특정한 방법으로 사용하거나 임대하는 데에는 공유자 사이의 지분 과반수 합의가 필요할 수 있습니다. 지분 3분의 1인 공유자가 혼자 건물 전체를 임대해 다른 공유자의 사용·수익을 막았다면, 그 공유자는 자신의 지분을 넘어 얻은 이익을 반환해야 합니다.
반환액은 임대수익 중 임대한 공유자의 지분 몫을 뺀 부분이 기준입니다. 보증금은 원금 전액이 아니라 그에 대한 이자 상당액이 차임에 해당하거나 차임에 보태질 수 있습니다. 특히 임대차기간이 1년 이상이면, 특별한 사정이 없는 한 보증금에 시중은행의 1년 정기예금이자율을 적용한 이자 상당액을 고려할 수 있습니다. 따라서 이 사례에서는 월세와 보증금의 이자 상당액을 합산한 임대수익을 따져 서준 씨의 3분의 1을 넘는 부분이 반환 대상이 될 수 있습니다.
공유자 한 명의 지분이 건물 전체를 독점 임대할 권리를 뜻하지는 않습니다.
참고: 민법 제263조, 민법 제741조, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다49307, 49314 판결, 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결
