불러오는 중
대전의 작은 재봉틀 수선점 임차인 박 씨는 임대인 최 씨에게 6월분 월세를 내지 못했고, 7월에 계약을 갱신한 뒤에도 7월분 월세를 연체했습니다. 9월, 최 씨는 건물을 한 씨에게 팔았지만 매매 과정에서 기존 연체차임채권을 따로 양도하지는 않았습니다. 새 임대인이 된 한 씨에게도 박 씨는 10월과 11월 월세를 내지 못했습니다.
갱신 전부터 밀린 월세와 건물 매매 뒤 밀린 월세는 어떻게 따져야 하고, 새 임대인도 계약을 해지할 수 있을까요?
임대차계약이 갱신되기 전부터 월세 연체가 시작됐더라도, 갱신 후까지 연체액이 이어져 두 기분 월세에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다. 따라서 최 씨가 임대인으로 있던 때 연체액이 두 기분에 달했다면, 특별한 사정이 없는 한 최 씨는 갱신된 계약을 해지할 수 있었습니다.
다만 건물 매매로 임대인 지위가 넘어가더라도, 매매 전에 이미 발생한 연체차임채권까지 자동으로 새 임대인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 별도로 채권을 양도받지 않았다면 한 씨는 매매 전 연체액만을 근거로 해지할 수 없고, 임대인 지위를 승계한 뒤 발생한 연체액이 두 기분 월세에 달해야 해지할 수 있습니다.
상가임대차에서도 민법 제640조에 따른 해지권은 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법상 갱신요구를 거절할 수 있는 사유와 계약을 해지하는 권리는 시기와 효과가 다르므로, 갱신거절 사유만 규정했다는 이유로 민법상 해지권이 배제되지는 않습니다. 새 임대인의 해지 여부는 종전 연체분과 승계 후 연체분을 구분해 판단해야 합니다.
참고: 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결; 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결; 민법 제640조; 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호; 상가건물 임대차보호법 제15조
