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2016년 인천에서 작은 카페를 준비하던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 보증금 2,000만 원, 월세 70만 원, 계약기간 8개월로 임대차계약을 맺었습니다. 박 씨는 점포를 인도받아 사업자등록을 하고 영업을 시작했지만, 만료 두 달 전 갱신을 요청하자 최 씨는 *“이제 내가 직접 카페를 하겠다”*며 거절했습니다. 시설비를 들인 박 씨는 간판을 내릴지, 더 버틸 수 있을지 막막해졌습니다.
계약서에 8개월이라고 적혀 있어도 박 씨는 임대차기간을 보장받고 갱신을 요구할 수 있을까요?
이 사례는 상담 원문에 기재된 당시 법령을 전제로 살펴봅니다. 상가를 인도받고 사업자등록을 신청한 임차인은 그다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 상가임대차보호법의 적용 대상에 해당한다면, 계약기간을 1년보다 짧게 정했더라도 원칙적으로 임대차기간은 1년으로 봅니다. 다만 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.
또 임차인이 법정 시기에 계약갱신을 요구하면, 정당한 사유가 없는 한 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 당시 규정상 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 5년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있었습니다. 차임을 3기 이상 연체하는 등 법에서 정한 사유가 있다면 달라질 수 있지만, 임대인이 직접 영업하려 한다는 사정만으로는 상담 원문에 제시된 갱신거절 사유에 해당한다고 볼 수 없습니다.
따라서 박 씨가 사업자등록과 점포 인도 등 요건을 갖추고, 정해진 기간 안에 갱신을 요구했으며 별도의 결격사유가 없다면 1년의 최소 기간을 주장하고, 최초 계약일부터 5년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 짧은 계약기간만 보고 바로 퇴거를 결정하기 전에 적용 시점과 갱신요구 요건을 확인해야 합니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 같은 법 제2조 제1항, 같은 법 제9조, 같은 법 제10조 제1항 및 제2항, 2015년 5월 13일 개정 「상가건물임대차보호법」 제2조 제3항, 「상가건물임대차보호법 시행령」
