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대전 유성구의 다가구주택에 사는 임차인 박 씨는 집주인 최 씨의 대출 연체로 집이 경매에 넘어가자 배당요구를 했습니다. 그런데 임차인이 여럿인 데다 재매각 과정에서 매수신청보증금 일부가 몰수된 사실도 있어, 박 씨는 중개사 김 대표에게 “최우선변제 한도 계산은 낙찰가만으로 하나요?”라고 물었습니다.
소액임차인 최우선변제 한도의 기준이 되는 주택가액은 매각대금일까요, 집행비용을 뺀 실제 배당액일까요?
판례는 주택가액을 매각대금만으로 보지 않습니다. 매각대금에 매수신청보증금의 배당기일까지 이자와 재매각 때 몰수된 보증금 등을 더한 뒤, 집행비용을 뺀 실제 배당액을 기준으로 삼는다고 봤습니다. 따라서 소액임차인 전체가 최우선변제를 받을 수 있는 총한도는 그 금액의 2분의 1입니다.
계산의 출발점은 낙찰가가 아니라 집행비용 공제 후 실제 배당액입니다. 개별 임차인이 받을 수 있는 금액은 소액임차인 해당 여부와 적용되는 법령상 한도 등도 함께 따져야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제8조, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결
