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청주 복대동의 다세대주택에 보증금 1억 6천만 원으로 입주한 임차인 한서윤 씨는 전입신고와 실제 거주를 마친 뒤, 임대인 윤태호 씨가 받은 대출의 근저당권이 설정됐습니다. 계약이 끝난 뒤 임차권등기를 마치고 이사했지만, 경매에서 보증금 일부만 배당받았고 이후 등기 담당자의 착오로 임차권등기가 말소됐습니다. 경매로 집을 취득한 매수인 장민석 씨는 등기가 없어졌으니 보증금 잔액을 줄 수 없다는 입장입니다.
임차권등기가 담당자의 실수로 말소된 경우에도, 먼저 취득한 대항력으로 경매 매수인에게 보증금 잔액을 청구할 수 있을까요?
하급심 판례는 임차권등기가 잘못 말소됐더라도, 임차인에게 책임을 물을 사정이 없고 보증금 전액을 배당받지 못했다면 이미 취득한 대항력은 유지될 수 있다고 봤습니다. 임차권등기는 종전 대항력을 보전하는 역할도 하기 때문입니다.
다만 매수인에게 대항할 수 있는지는 최초 대항력 취득 시점과 근저당권 설정 시점의 선후가 중요합니다. 임차인이 전입신고와 점유 등으로 근저당권보다 먼저 대항력을 갖췄다면, 임차권등기가 나중에 말소됐다는 이유만으로 그 대항력이 사라지지는 않습니다. 이 경우에는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
등기 말소의 경위와 무관하게, 최초 대항력이 근저당권보다 앞섰는지부터 확인해야 합니다.
참고: 부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결; 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항
