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원주시 가람동의 한 아파트를 소유한 한 씨는 문구 도매업자 서 씨에게 납품대금 1,800만 원을 갚지 못하자, 그 돈을 보증금으로 대신하고 아파트에 들어와 살라고 제안했습니다. 서 씨는 실제로 전입해 거주했지만, 계약 당시 등기부에는 아파트 시세보다 큰 담보채무가 있었고 두 달 뒤 담보권자인 장 씨가 경매를 신청했습니다. 경매 통지서가 아파트 현관에 붙자, 장 씨는 서 씨의 보증금이 실제 임대차인지 경매 배당을 먼저 받으려는 약정인지 다투기 시작했습니다.
실제로 그 집에 살았더라도, 미수금을 보증금으로 바꾼 임대차라면 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요?
판단의 핵심은 계약서나 전입신고만이 아니라 임대차의 주된 목적이 실제 주거인지, 아니면 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것인지입니다. 실제 거주했더라도 채권 회수가 주된 목적이었다면 소액임차인으로 보호받지 못할 수 있습니다.
담보채무가 집값을 넘는다는 사실을 알고 계약했는지, 계약 뒤 얼마 지나지 않아 경매가 시작됐는지, 임대차가 실제 주거생활을 위한 것이었는지 등이 함께 고려될 수 있습니다. 다만 이런 사정 하나만으로 결론이 정해지는 것은 아니므로, 계약 경위와 실제 거주 상황을 종합해 살펴야 합니다. 실제 거주와 전입신고만으로 최우선변제권이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결; 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결
