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대전 둔산동 아파트 주인인 최 씨는 2019년 은행 근저당권을 설정한 뒤, 2021년 임차인 박 씨에게 보증금 4,000만 원에 월세 120만 원으로 집을 빌려줬습니다. 박 씨는 월세 두 달분을 내지 못한 채 살던 중 은행이 경매를 신청했고, 경매가 진행되자 중개사 김 대표와 함께 집을 비우며 보증금 배당액을 확인했습니다. 김 대표가 확인한 임대차 정산 내역에는 밀린 월세가 남아 있었습니다.
경매로 보증금을 배당받을 때, 경매 신청 전후에 밀린 월세도 보증금에서 빠질까요?
저당 부동산이 압류되면 그 뒤에 생긴 월세채권에도 저당권의 효력이 미칠 수 있습니다. 다만 그 월세채권을 경매절차에서 함께 회수하는 것이 아니라면, 별도의 채권집행 절차로 저당권을 실행해야 합니다.
그렇더라도 임대차보증금은 월세 등 임차인의 임대차상 채무를 담보합니다. 따라서 임대차가 경매로 끝나면 압류 전후를 가리지 않고 연체 월세 상당액이 보증금에서 공제됩니다. 별도로 월세채권에 대한 집행을 했더라도 임차인이 그 절차에서 월세를 실제로 지급하거나 공탁하지 않았다면, 남은 월세채무 역시 보증금에서 공제될 수 있습니다.
경매 배당액을 계산할 때는 미납 월세 정산도 함께 확인해야 합니다.
참고: 민법 제359조 제1항, 민사집행법 제273조, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결
