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대전 둔산동의 한 아파트를 보러 간 서윤 씨는 박도현 씨와 임대차계약을 맺고 이사했습니다. 계약 뒤 등기부를 확인하니 소유자는 박 씨가 아니라 그의 누나 최 씨였고, 박 씨는 최 씨를 대신해 집을 관리하고 임대해 온 명의신탁자였습니다. 서윤 씨는 이사와 주민등록을 마친 상태에서, 등기상 소유자가 다르다는 사실만으로 보호를 못 받는 건 아닌지 걱정했습니다.
소유자가 아닌 사람과 계약했더라도, 그 사람에게 적법한 임대 권한이 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 반드시 등기부상 소유자와 맺은 계약이어야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 아니더라도 적법하게 집을 임대할 권한이 있는 사람과 계약했다면 보호 대상이 될 수 있고, 그 임차인은 등기상 소유자에게도 적법한 임대차임을 주장할 수 있습니다. 다만 명의신탁자라는 사정만으로 임대 권한이 자동으로 인정되는 것은 아니므로, 실제로 임대할 권한이 있었는지가 중요합니다.
집을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 취득할 수 있습니다. 등기부상 소유자와 임대인이 다르더라도, 적법한 임대 권한과 대항요건을 갖췄는지 살펴야 합니다.
참고: 대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항
