경매로 넘어간 집, 임차인은 계속 살 수 있을까?

상황

대전 유성구의 한 다세대주택에 살던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨의 채무 문제로 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받았습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 박 씨는 배당을 신청할지 고민하던 중, 낙찰받은 윤 씨가 집을 비워 달라고 하자 남은 임대차기간 동안 계속 거주하고 싶다고 중개사 김 대표에게 물었습니다.

쟁점

박 씨는 배당을 받지 않고, 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장하며 계속 살 수 있을까요?

판례·법령 근거

대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인은 두 권리를 선택적으로 행사할 수 있습니다. 배당절차에 참여해 우선변제를 받을 수도 있고, 배당절차에 참여하지 않은 채 낙찰자에게 대항력을 주장해 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 주장할 수도 있습니다. 따라서 계속 거주하기를 원한다면 우선변제권을 행사하지 않고 대항력을 주장하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만, 이는 보증금을 배당으로 먼저 받는 선택과는 다른 길입니다.

계속 거주를 원한다면 배당 참여 여부를 신중히 선택해야 합니다. 참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제3조의2 제2항

중개 실무 확인

• 임차인의 대항력과 우선변제권이 실제로 갖춰졌는지 확인합니다.
• 임차인이 배당을 받을지, 거주를 이어 갈지 의사를 분명히 확인합니다.
• 낙찰자에게 보증금 반환 전 임대차관계 존속을 주장할 수 있다는 점과 배당 선택의 차이를 안내합니다.