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부산의 한 다세대주택을 소유한 최 씨는 한 씨에게 집을 팔고, 한 씨는 소유권 이전 절차를 진행하면서 집을 넘겨받았습니다. 한 씨는 그 집을 박 씨에게 임대했고, 박 씨는 매매계약이 해제되기 전에 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 뒤늦게 최 씨와 한 씨의 매매계약이 해제되자 최 씨가 소유권을 되찾았고, 박 씨는 자신이 계속 거주할 수 있는지 걱정하게 됐습니다.
매매계약 해제 전에 입주와 전입신고를 마친 박 씨는 소유권을 되찾은 최 씨에게 임차권을 주장할 수 있을까요?
임대차계약은 꼭 집주인과 체결해야만 주택임대차보호법의 보호를 받는 것은 아닙니다. 소유자가 아니더라도 적법하게 집을 임대할 권한이 있는 사람과 계약했다면 보호 대상이 될 수 있습니다. 매매계약에 따라 집을 넘겨받은 매수인은 그 집을 사용·수익할 수 있으므로, 매매계약이 해제되기 전에는 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있습니다.
따라서 매수인에게서 집을 빌린 임차인이 계약 해제 전에 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖췄다면, 매매계약 해제만으로 임차인의 권리가 사라지지는 않습니다. 이 임차인은 계약 해제로 소유권을 회복한 매도인에게도 임차권을 주장할 수 있는 제3자에 해당합니다.
핵심은 임대차계약과 대항요건을 매매계약 해제 전에 갖췄는지입니다.
참고: 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제548조 제1항 단서
