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광주 외곽의 새 아파트를 6억 2천만 원에 분양받은 박 씨는 계약서에 ‘2년 뒤 분양가 원금 보장’ 특약을 넣었습니다. 약정한 기준일이 되자 한빛은행의 해당 단지 시세는 등록되어 있지 않았지만, 인근 실거래 자료와 시세 평가 자료에서는 아파트 가격이 분양가 아래로 나타났습니다. 시행사 담당자 최 씨가 은행에 등록된 시세가 없다며 반환을 거절하자, 박 씨는 중개사 김 대표에게 계약을 해제할 수 있는지 물었습니다.
기준으로 삼은 금융기관의 시세가 등록되지 않았어도, 실제 시세가 분양가 이하라면 계약을 해제할 수 있을까요?
계약을 해석할 때는 문구만 떼어 보지 않습니다. 약정이 어떤 계기로 이뤄졌는지, 무엇을 이루려 했는지, 당사자들이 실제로 어떤 뜻으로 합의했는지를 함께 살펴 합리적으로 판단합니다.
이 사안과 같은 원금 보장 특약은 기준일의 시세가 분양가 이하일 때 수분양자가 계약을 해제할 수 있게 하려는 취지로 해석될 수 있습니다. 따라서 특정 금융기관의 시세가 실제 등록되지 않았다는 사정만으로 해제가 막히는 것은 아니며, 기준일의 실제 시세가 분양가 이하였다는 점이 확인된다면 해제와 기지급 분양대금 등의 반환을 구할 수 있습니다. 다만 특약의 문구와 체결 경위, 시세를 뒷받침하는 자료를 함께 살펴야 합니다.
등록된 시세가 없더라도, 특약의 목적과 기준일의 실제 시세가 해제 여부를 가를 수 있습니다.
참고: 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다88880 판결; 서울중앙지방법원 2013. 1. 30. 선고 2012가합47864 판결
