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대전 유성구의 다세대주택을 중개하던 김 대표는 경매에서 최고가매수신고인이 된 강민 씨와 임차인 윤서 씨를 연결했습니다. 강민 씨는 낙찰받았으니 곧 집주인이 될 거라며 보증금 8,000만 원에 계약했고, 윤서 씨는 열쇠를 받아 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 그런데 강민 씨가 매각대금을 완납한 건 그 다음 날이었고, 완납 직후 새봄은행에 근저당권을 설정해 주었습니다.
입주와 전입신고, 확정일자를 모두 마쳤는데도 윤서 씨는 보증금을 우선해서 돌려받을 수 없을까요?
대법원은 매각대금을 아직 완납하지 않은 최고가매수신고인에게는 그 주택을 임대할 적법한 권한이 없다고 보았습니다. 따라서 그 사람과 계약하고 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도, 그 사정만으로는 주택임대차보호법상 우선변제권이 생기지 않습니다. 이 사례의 핵심은 서류와 입주를 마쳤는지가 아니라, 계약 당시 임대인이 적법한 임대권한을 갖고 있었는지입니다.
대금 완납 전 최고가매수신고인과 맺은 계약만으로는 우선변제권을 취득할 수 없습니다.
참고: 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결; 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
