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청주 성안동의 오래된 상가 건물에 근저당권을 설정해 둔 은행이 있었습니다. 건물주 장서윤 씨는 외벽 보수와 내부 공사를 시공업자 오민석 씨에게 맡겼지만 공사대금 3,800만 원을 지급하지 못했고, 오 씨는 건물을 점유한 채 유치권을 주장하며 경매를 신청했습니다. 그런데 집행법원은 매수인이 건물의 부담을 인수한다는 안내가 없었다는 이유로 매각을 불허했습니다.
유치권자가 신청한 경매에서 매수인에게 부담을 인수한다는 안내가 없으면 매각을 불허해야 할까요?
유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행 경매와 마찬가지로, 부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 원칙적인 매각조건으로 봅니다. 유치권 경매 역시 채권을 회수하기 위한 절차이므로 다른 채권자도 배당을 요구할 수 있고, 유치권자도 일반채권자와 같은 순위로 배당받습니다.
따라서 법원이 별도로 매수인이 부담을 인수하도록 매각조건을 변경하지 않았다면, 부담이 소멸하지 않는다는 내용을 매각공고나 매각물건명세서에 적어 입찰자에게 고지해야 하는 것은 아닙니다. 그런 안내가 없었다는 이유만으로 매각을 불허한 판단은 정당하다고 보기 어렵습니다. 유치권 경매라고 해서 매수인이 부동산의 부담을 당연히 인수하는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2011. 6. 15. 자 2010마1059 결정; 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조; 민법 제322조 제1항
