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대전의 상가 건물주 최 씨는 임차인 한 씨의 보증금 4억 원을 담보해 주려고, 실제 전세권을 설정할 의사 없이 한 씨 명의의 전세권등기를 해 줬습니다. 이 사정을 알고 있던 대출업자 오 씨는 그 전세권에 근저당권을 설정했고, 이후 이 사실을 몰랐던 채권자 장 씨가 오 씨의 근저당권부 채권을 가압류했습니다. 장 씨에게 압류명령까지 송달되자, 최 씨는 뒤늦게 전세권 설정이 허위였으니 장 씨의 권리도 무효라고 주장했습니다.
전세권이 허위로 설정된 사실을 몰랐던 채권자에게도 그 무효를 주장할 수 있을까요?
실제로 전세권을 설정할 의사 없이 보증금 반환채권을 담보하려고 전세권등기만 했다면, 그 설정은 통정허위표시로 무효가 될 수 있습니다. 다만 그 전세권을 바탕으로 새롭게 법률상 이해관계를 가진 제3자가 허위 사정을 몰랐다면 보호받을 수 있고, 그 보호는 전세권 당사자와 직접 거래한 사람에만 한정되지 않습니다. 이 사례에서 오 씨가 허위 사정을 알고 있었더라도, 이를 몰랐던 장 씨는 오 씨의 근저당권부 채권을 가압류해 법률상 이해관계를 얻었으므로 최 씨는 장 씨에게 전세권 설정의 무효를 내세울 수 없습니다.
허위 전세권의 무효를 알지 못한 채 그에 기초한 권리를 취득한 제3자는 보호될 수 있습니다.
참고: 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292, 민법 제 108조 제 2항
