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대전 유성구의 다가구주택 2층을 임차한 박 씨는 보증금 8,000만 원을 내고 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 계약 당시 등기부에는 임대인 최 씨가 설정한 근저당권이 이미 올라와 있었습니다. 이후 채권자의 강제경매로 정 씨가 주택을 낙찰받았고, 선순위 근저당권이 경매로 소멸하자 경매 관련 서류를 든 정 씨는 집 앞에서 박 씨에게 퇴거를 요구했습니다. 박 씨는 경매가 임대차의 대항력을 갖춘 뒤 시작됐으니 계속 거주할 수 있다고 생각합니다.
임차인이 대항력을 갖춘 뒤 경매가 시작됐더라도, 그보다 앞선 근저당권이 경매로 소멸하면 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 없을까요?
소개된 판결은 임차인이 대항력을 갖춘 시점이 경매 개시보다 앞서더라도, 임차권보다 우선하는 근저당권이 경매로 소멸하면 임차권도 함께 소멸한다고 보았습니다. 이에 따라 임차인은 낙찰자에게 임대차를 내세워 계속 거주하겠다고 대항할 수 없다는 취지입니다. 이 판단은 임차권보다 앞선 근저당권의 소멸 여부가 핵심이라는 점을 보여줍니다.
참고: 수원지방법원 1986. 6. 11. 선고 86가단875 판결; 민사소송법 제608조 제2항
대항력을 갖췄다는 사실만으로 경매 낙찰자에게 언제나 임대차를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
