계약서에 독점 조항이 없어도 임대인의 영업 보호 의무를 물을 수 있을까

상황

수원 구도심 상가 1층에서 반려견 미용실을 운영하는 박 씨는 건물주 이 씨와 계약할 때 별도의 독점 영업 조항을 넣지 못했습니다. 몇 달 뒤 이 씨는 같은 건물 안쪽 점포를 다른 반려견 미용업자에게 빌려줬고, 새 점포가 문을 연 뒤 박 씨의 예약과 매출이 눈에 띄게 줄었습니다. 박 씨는 계약서에 보호 약속이 없으니 아무 말도 못 하는 건지 고민합니다.

쟁점

계약서에 독점 조항이 빠졌더라도 임대인에게 같은 건물 내 경쟁 영업을 막을 의무를 주장하고 손해배상을 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

임대인은 임차인이 계약한 공간을 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 다만 임대인이 건물의 다른 부분에서 제3자의 영업을 허용하지 않을 의무까지 언제나 부담하는 것은 아닙니다.

그런 의무는 계약서에 명시되지 않았더라도 임대차의 목적과 실제 이용 방식, 계약이 이어진 경과, 당사자 사이의 관계, 건물 구조 등을 종합해 묵시적으로 인정될 수 있습니다. 대법원도 임차인의 영업을 보호할 의무가 인정되는 사안에서, 임대인이 같은 건물에 경쟁 영업을 허용해 생긴 손실의 배상을 명한 바 있습니다. 따라서 박 씨도 사정에 따라 보호 의무를 주장할 수 있지만, 의무가 인정되는지와 손해액은 구체적인 사실과 증거로 따져야 합니다.

계약서에 조항이 없다는 사정만으로 청구 가능성이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.

참고: 민법 제623조, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결

중개 실무 확인

• 계약 목적과 영업 형태, 같은 건물 내 업종 현황을 확인하고 기록합니다.
• 독점 영업이나 경쟁 업종 제한을 원한다면 대상 업종·공간·기간을 계약서에 구체적으로 적습니다.
• 구두 협의가 있었다면 문자·전자우편 등 확인 가능한 자료로 남깁니다.
• 손해배상 가능성을 검토할 때는 매출 변화와 경쟁 점포의 입점 시점 등 손해 자료도 살펴봅니다.