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대전의 한 상가 지분을 가진 한도윤 씨는 사업자금이 필요해 최민서 씨와 다른 두 채권자에게 돈을 빌리고, 각 채권액에 맞춰 지분을 나눈 매매예약과 공동 가등기를 설정했습니다. 변제기가 지나자 최 씨는 자신에게 배정된 지분만 이전받으려 했지만, 한 씨는 가등기권자가 여럿이니 모두 함께 움직여야 한다고 맞섰습니다. 최 씨는 담보 관련 청산절차를 밟은 뒤 단독으로 본등기를 신청할 수 있을까요?
공동명의로 가등기를 해 두었더라도, 채권자 한 사람이 자신의 지분에 대해 단독으로 본등기를 청구할 수 있을까요?
종전 판례는 여러 가등기권자의 매매예약완결권을 함께 행사해야 하는 권리로 보아, 한 사람만 완결권을 행사하거나 본등기를 청구하기 어렵다고 판단했습니다. 매매예약완결권 행사는 단순히 권리를 보전하는 행위가 아니라 처분행위이고, 공동 권리자 전원이 함께 소송해야 한다는 취지였습니다.
그러나 대법원은 권리의 행사 방식은 매매예약의 내용과 체결 경위 등을 살펴 정해야 한다고 판례를 변경했습니다. 계약에 권리 관계가 명확히 적혀 있지 않다면, 공동으로 담보를 설정한 이유와 담보 목적, 권리를 함께 행사하려는 의사, 각 채권자의 지분 표시 및 그 비율이 채권액 비율과 일치하는지 등을 종합적으로 따져야 합니다.
이 사례처럼 채권자별 지분이 구체적으로 정해져 있고 채권액 비율과 맞아떨어진다면, 각 채권자가 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가진다고 볼 여지가 있습니다. 따라서 최 씨는 자신에게 배정된 지분에 관해 법정 청산절차를 마친 뒤 단독으로 본등기를 청구할 수 있습니다. 다만 공동 가등기라는 형식만으로 결론이 정해지는 것은 아니므로, 실제 계약 내용과 설정 경위를 확인해야 합니다.
공동 가등기 여부보다 각 채권자의 권리가 어떻게 정해졌는지가 핵심입니다.
참고: 대판 1985. 5. 28. 84다카2188; 대판 1987. 5. 26. 85다카2203; 대판 1984. 6. 12. 83다카2280; 대판 2012. 2. 16. 2010다82530 전원합의체
