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대전 서구에서 작은 세탁소를 운영하는 임차인 한지우 씨는 임대인 조민석 씨와 2022년 11월부터 3년간 상가를 빌렸습니다. 한 씨는 조 씨에게 월세를 여러 차례 늦게 냈고, 건물 소유권이 윤서진 씨에게 넘어갈 때는 밀린 월세가 세 달 치에 이른 상태였습니다. 계약 만료를 앞두고 갱신을 요구하자, 윤 씨는 전 임대인에게 월세를 연체했다는 이유로 거절했습니다.
전 임대인에게 밀린 월세만으로 새 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있을까요?
상가건물임대차보호법 제10조는 임차인이 법에서 정한 기간에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 합니다. 다만 임차인의 차임 연체액이 세 기의 차임액에 이른 사실이 있으면 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.
대법원은 임대차 중 건물 소유권이 넘어가 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받더라도, 전 임대인에게 발생한 연체차임채권까지 따로 넘겨받은 것이 아니라면 그 과거 연체만을 들어 갱신을 거절할 수는 없다고 보았습니다. 새 임대인에게 직접 연체한 차임이 세 기에 이르렀는지를 살펴야 합니다. 따라서 윤 씨가 과거 월세채권을 양수하지 않았다면, 조 씨에게 밀린 월세만으로 갱신을 거절하기는 어렵습니다. 소유권 이전과 과거 월세채권의 양도는 구분해서 확인해야 합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제10조, 대판2008다3022
