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임대인 서윤정 씨는 부산 연산동의 점포를 임차인 강태오 씨에게 2023년 10월부터 2026년 9월 말까지 빌려주었습니다. 서 씨의 동의를 얻어 점포를 전대한 전차인 이나경 씨는 디저트 가게를 운영하며 단골을 모았지만, 2026년 4월 임대인에게 계약이 끝나니 점포를 비워달라는 말을 들었습니다. 이 씨가 중개사 김 대표에게 방법을 묻자, 원계약은 최초 임대차를 포함해 5년 미만이고 만료일까지는 아직 시간이 남아 있었습니다.
임대인의 동의를 받고 점포를 빌려 영업해 온 전차인도 계약 갱신을 요구할 수 있을까요?
상가 임차인은 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다. 다만 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 임대인의 동의를 얻어 전대차계약을 맺은 전차인도 이 기간 안에 임차인을 대신해 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 전차인의 권리는 임차인의 갱신요구권에 기대는 것이므로, 임차인에게 그 권리가 없다면 전차인도 행사하기 어렵습니다. 전차인의 갱신요구는 독립된 권리가 아니라 임차인의 권리를 대신 행사하는 것입니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 본문, 상가건물임대차보호법 제10조 제2항, 상가건물임대차보호법 제13조 제2항
