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강릉의 한 다가구주택에서 방 한 칸을 보증금 1,500만 원에 빌린 박서윤 씨는 입주한 뒤 전입신고를 하고 살았습니다. 건물이 지어진 뒤 근저당권을 설정한 대출기관이 건물과 대지를 함께 경매에 넘겼지만, 나중에 건물에 대한 경매신청만 취하해 대지만 매각됐습니다. 소액임차인인 박 씨는 배당요구를 해둔 상태에서, 건물은 남고 땅만 팔린 경매에서 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정합니다.
건물은 경매에서 빠지고 대지만 매각된 경우에도 소액임차인이 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 임차주택의 환가대금 등을 따질 때 건물뿐 아니라 그 대지도 고려하도록 하고 있습니다. 건물을 임차해 생활하는 일에는 통상 그 건물이 서 있는 땅을 이용하는 것도 함께 따르기 때문입니다. 따라서 다가구주택의 건물 경매신청이 취하되고 대지만 매각됐더라도, 소액임차인은 법에서 정한 요건과 범위 안에서 대지 매각대금으로부터 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다.
박 씨처럼 소액임차인으로 배당요구를 해둔 경우라면, 건물이 매각되지 않았다는 사정만으로 대지 매각대금에 대한 최우선변제 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당에서는 소액임차인 해당 여부와 배당요구 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다. 건물 경매가 취하됐어도, 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있습니다.
참고: 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결; 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 제8조 제3항, 제2조
