중도금 미납으로 매매계약을 해제하면, 계약은 언제부터 사라질까?

상황

대전 유성구의 다가구주택을 3억 2천만 원에 팔기로 한 최 씨와 박 씨는 계약금과 중도금 지급일을 정해 매매계약을 맺었습니다. 중도금 8천만 원을 지급하기로 한 날이 지나도 박 씨가 돈을 보내지 않자, 최 씨는 박 씨에게 계약해제 의사를 통지했습니다. 박 씨는 계약이 끝나더라도 앞으로만 효력이 없어지는 것인지 궁금해졌습니다.

쟁점

매수인의 중도금 미지급으로 매매계약이 해제되면, 계약 효력은 소급해서 사라질까요?

판례·법령 근거

해제는 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 것이고, 각 당사자는 상대방에게 원상회복할 의무를 집니다. 반면 해지는 계속되는 계약관계의 효력을 장래를 향해 없애는 것입니다. 따라서 이 사례처럼 매매계약이 적법하게 해제되면, 계약은 체결 당시로 거슬러 올라가 효력이 소멸하고 당사자들은 받은 것이 있다면 원상회복해야 합니다.

해제는 과거로 거슬러 계약 효력을 없애고, 해지는 장래에 효력을 끝냅니다.

참고: 민법 제548조, 민법 제550조

중개 실무 확인

• 계약서에서 중도금 액수와 지급기일을 확인합니다.
• 당사자가 말하는 ‘해제’와 ‘해지’가 어떤 계약 종료를 뜻하는지 구분합니다.
• 해제 통지와 계약에 따라 주고받은 금액 등 원상회복 문제를 함께 확인합니다.