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대전의 한 다세대주택에 사는 임차인 이 씨는 임대인 박 씨와 임대차기간을 1년으로 정해 계약하고, 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 집에 설정된 근저당권자가 임의경매를 신청했고, 경매가 진행되는 사이 약정한 1년이 지났습니다. 이 씨는 짧게 정한 계약기간이 끝났으니 보증금을 우선변제해 달라고 배당절차에서 주장했습니다.
임차인이 스스로 2년보다 짧은 계약기간을 내세워 경매절차에서 보증금 우선변제를 청구할 수 있을까요?
대법원은 2년 미만의 임대차기간을 2년으로 보는 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 임차인에게 불리하지 않은 약정까지 모두 무효로 볼 수는 없다고 판단했습니다. 따라서 임차인이 약정기간 만료를 이유로 보증금 반환을 구하는 경우에는 그 짧은 기간이 임차인에게 불리하지 않으므로 유효하다고 주장할 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라면, 약정기간이 끝난 뒤 임의경매절차에서 보증금 우선변제를 청구할 수 있다는 취지입니다.
2년 미만 계약기간은 임차인이 원할 때 유효함을 주장할 수 있지만, 실제 배당은 요건과 배당절차에 따라 판단됩니다.
참고: 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제10조; 대법원 2001.09.25. 선고 2000다24078 판결
