불러오는 중
대전 둔산동의 상가 건물주 윤 씨는 건물 운영을 맡은 최 씨에게 임대차계약을 체결할 권한을 주었습니다. 최 씨와 계약하고 보증금을 낸 빵집 임차인 박 씨는 가게를 열었지만, 얼마 뒤 건물에 경매 절차가 시작됐다는 소식을 들었습니다. 계약서상 임대인이 건물주가 아니라는 점이 마음에 걸린 박 씨는 소액임차인으로서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있을지 궁금해졌습니다.
건물주와 직접 계약하지 않고 임대 권한을 가진 사람과 계약한 경우에도 소액임차인의 최우선변제권을 주장할 수 있을까요?
대법원은 주택임대차와 관련해, 임대인이 주택 소유자가 아니더라도 적법하게 임대차계약을 체결할 권한이 있다면 주택임대차보호법이 적용될 수 있다고 판단했습니다. 이 판결은 주택 임대차에 관한 것이므로 상가 임대차에 관해 직접 판단한 판례는 아닙니다. 다만 그 법리를 상가에도 유사하게 적용할 여지가 있어, 최 씨에게 실제 임대 권한이 있었고 박 씨가 소액임차인에 해당하는 등 나머지 요건도 갖췄다면 보호받을 가능성이 있습니다.
건물주와 직접 계약하지 않았다는 이유만으로 최우선변제권이 당연히 배제되는 것은 아닙니다. 다만 임대 권한의 유무와 범위, 소액임차인 요건 등은 별도로 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
