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청주 외곽의 작은 창고용지를 7,200만 원에 팔기로 한 임대인 이 씨는 계약금 720만 원을 받은 뒤, 더 높은 값을 부르는 매수 희망자가 나타나자 계약을 없던 일로 하자고 했습니다. 계약서에는 매도인이 위약하면 계약금의 두 배를 지급한다고 적혀 있었지만, 이 씨는 매수인 정 씨에게 매매대금의 10%인 720만 원만 돌려주겠다고 통보했습니다. 중도금 날짜가 다가오자 정 씨는 계약을 지키겠다며 중도금을 준비했고, 이 씨는 수령을 거부했습니다.
매도인이 계약금의 10%만 돌려주겠다고 하면 계약이 해제되고, 매수인은 계약금 배액을 청구할 수 없을까요?
계약서에 매도인이 위약할 때 계약금의 배액을 지급한다고 정했다면, 계약금은 해약금이면서 손해배상액의 예정이라는 성격도 가집니다. 다만 계약이행에 착수하기 전 해약금으로 계약을 끝내려면, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 상환해야 합니다. 통상 매매대금의 10%를 계약금으로 정한다는 거래 관행이 있더라도, 그 비율만 돌려주면 된다는 뜻은 아닙니다. 이 씨처럼 약정된 배액이 아닌 금액만 내놓았다면 그 사정만으로 계약이 해제됐다고 보기 어렵습니다.
정 씨는 계약이 계속 유효하다고 보고 약정대로 중도금과 잔금을 지급하거나, 매도인이 받지 않을 경우 변제공탁을 검토할 수 있습니다. 사안에 따라 소유권이전등기를 청구하거나, 이행지체를 이유로 계약을 해제하고 약정된 손해배상액을 청구할 수도 있습니다. 다만 계약금 배액이 자동으로 위약금이 되는 것은 아닙니다. 계약서에 위약금 약정이 없다면 계약금은 원칙적으로 해약금의 성격만 가지므로, 매도인의 채무불이행만으로 계약금 배액이 당연히 매수인에게 귀속되지는 않습니다. 이때 매수인은 실제로 발생한 손해를 청구해야 합니다.
배액 지급 약정이 있는지, 그리고 계약이행에 착수했는지가 결론을 가릅니다.
참고: 민법 제565조, 민법 제398조 제4항, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결, 대법원 1994. 8. 23. 선고 93다46742 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결
