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전북 익산의 미등기 단독주택을 임차한 박 씨는 보증금 3,000만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 몇 달 뒤, 집주인 윤 씨의 채권자가 주택 부지가 된 토지를 강제경매에 넘겼다는 소식이 도착했지만, 박 씨가 사는 주택은 여전히 소유권등기가 되어 있지 않았습니다.
토지만 경매에 넘어간 상황에서 박 씨는 소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있을까요?
소액임차인이 다른 담보권자보다 먼저 변제받으려면, 원칙적으로 경매신청 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 합니다. 다만 임차한 주택이 미등기 상태라면, 그 주택의 존재와 임차 관계를 등기부로 확인할 수 없다는 문제가 생깁니다. 대법원은 이런 경우 임차주택의 소유권등기가 된 뒤 경매신청 등기까지 이루어져야 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다.
따라서 박 씨가 실제로 입주하고 전입신고를 마쳤더라도, 현재처럼 주택의 소유권등기 없이 토지만 경매되는 상황에서는 우선변제를 행사하기 어렵습니다. 미등기 주택의 임차인은 입주·전입신고만으로 토지 경매에서 우선변제가 보장되는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결, 주택임대차보호법 제8조, 민사소송법 제608조 제1항
