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청주에서 낡은 단독주택을 보수한 윤 씨는 공사대금 1,800만 원을 받지 못해 주택을 점유하며 유치권을 행사하고 있습니다. 윤 씨는 집을 비워 두는 대신 그곳에 거주하면서 통상적인 방식으로 관리하고, 소유자 정 씨는 유치권 행사는 인정하되 거주에 따른 손해를 물어야 한다고 주장합니다. 매매를 준비하던 정 씨가 중개사 박 대표에게 “윤 씨에게 당장 나가 달라고 하거나 배상을 청구할 수 있느냐”고 물었습니다.
유치권자가 주택에 살며 통상적으로 사용하면 점유가 부적법해지고, 집주인에게 손해배상까지 해야 할까요?
민법은 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하지 못하도록 하면서도, 유치물 보존에 필요한 사용은 예외로 둡니다. 판례는 특별한 사정이 없다면 공사대금채권으로 유치권을 행사하는 사람이 주택에 거주하는 것이 주택을 보존하는 데 필요한 사용에 해당할 수 있다고 봅니다. 따라서 윤 씨의 거주와 통상적인 사용만으로 곧바로 불법점유가 되거나 불법행위에 따른 손해배상책임이 생기는 것은 아닙니다.
다만 적법한 점유라고 해서 사용 이익까지 무상으로 누리는 것은 아닙니다. 거주로 윤 씨가 실질적인 이익을 얻고 집주인에게 손해가 생겼다면, 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 책임은 인정될 수 있습니다. 불법점유 손해배상과 차임 상당 부당이득 반환은 구별해야 합니다.
참고: 민법 제324조 제2항; 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결; 대법원 1977. 1. 25. 76다2096 판결
