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청주에서 다가구주택을 매수한 이 씨는 등기까지 마친 뒤 지하실을 손님방으로 계속 사용했습니다. 매도인 정 씨가 이미 그곳을 방처럼 꾸며 놓았고, 이 씨는 매매 당시 지하실이 부설주차장으로 허가된 공간이라는 사실을 몰랐습니다. 중개사 윤 대표가 건축물대장과 허가도면을 확인하다가 지하실의 원래 용도를 알게 되자, 이 씨는 “제가 벽을 세운 것도 아닌데 문제가 되나요?”라고 물었습니다.
전 주인이 바꿔 놓은 주차장 공간을 매수인이 그대로 방으로 사용해도 건축법·주차장법 위반이 될까요?
허가받은 부설주차장을 방처럼 다른 용도로 쓰는 것은 주차장법 위반에 그치지 않고, 건축물의 허가된 용도를 무단으로 바꾸어 사용하는 행위로도 볼 수 있습니다. 벽이나 구조를 새로 바꾸지 않았더라도 실제 사용 용도가 달라졌다면 용도변경에 해당할 수 있습니다.
또한 매수인이 직접 용도를 바꾼 사람이 아니더라도, 바뀐 용도를 이어서 사용하는 행위 역시 용도변경에 해당할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 무단 사용이 계속되는 동안에는 건축물 유지·관리의무 위반 문제도 별도로 생길 수 있습니다. 따라서 이 씨도 계속 방으로 사용하면 건축법과 주차장법 위반으로 처벌받을 가능성이 있습니다.
다만 매수 당시 불법 용도변경 사실을 몰랐다면, 그로 인해 입은 손해에 관해 매도인에게 민사상 담보책임을 물을 여지는 있습니다. 매수인이 바꾸지 않았더라도, 위법한 용도로 계속 사용하면 책임 문제가 생길 수 있습니다.
참고: 주차장법 제29조, 건축법 제19조, 대법원 1995. 12. 22. 선고 94도2148 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1992. 9. 22. 선고 92도1647 판결, 대법원 1997. 2. 14. 선고 96도2719 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도3990 판결
