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대전에서 분식집을 운영하는 임차인 박서윤 씨는 처음 계약할 때 보증금이 해당 지역의 소액임차인 기준을 넘었지만, 갱신 과정에서 임대인 최민호 씨와 보증금을 낮추기로 합의했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 박 씨는 보증금 감액 합의서를 챙겨 최우선변제를 신청했고, 중개사 김하늘 씨에게 “처음 계약한 금액으로 판단하는 건가요?”라고 물었습니다.
임대차 기간 중 보증금이 바뀌었다면, 소액임차인 해당 여부는 어느 시점의 금액을 기준으로 판단할까요?
인용된 판결은 주택임대차에서 보증금이 임대차 기간 중 증감한 경우, 소액임차인 해당 여부는 원칙적으로 배당 시점의 보증금 액수로 판단한다는 취지입니다. 처음에는 기준액을 넘었더라도 갱신하며 감액해 배당 시 기준액 이하가 되면 소액임차인에 해당할 수 있고, 반대로 보증금이 올라 기준액을 넘으면 해당하지 않을 수 있습니다.
이 판결은 주택임대차에 관한 것이므로 상가 임대차에 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 제시된 상담 사례는 상가에도 유사한 법리가 적용될 가능성을 들어, 배당 시 보증금 액수를 기준으로 판단할 수 있다고 설명합니다. 계약 당시 금액만 보지 말고 배당 시점의 보증금과 감액 합의의 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
참고: 대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결
